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事例2「再建築不可物件の再生」

街を歩いていると下記写真のような路地のような道を見ることがあります。場所によっては裏道として住民に良く使われていたりします。普段何気なく歩いていると意外と気づかないことが多いのですが、その周辺にはかなり老朽化した家が建っていたりします。一般的に土地の利用は自由です。都市計画による用途制限や建物規模の限度などがありますが、それらを守る限りは利用の権利を妨げられることはありません。しかし、一定の土地については建築そのものが認められてないことがあり、これらの土地は「再建築不可の土地などと言われています。それはいったいどのような土地なのか?
建築基準法によって接道義務が定められたのは1950年(昭和25年)です。それ以前にはこのような接道を考慮しない土地が多かったわけです(無接道の土地)。
もう一つは、敷地は道路に接しているものの、その道路が建築基準法で認められていない場合です。このような道路は一般的に「通路」と呼ばれることが多く、法による道路幅の基準は4mですが、それに満たない幅員の道路はセットバックによる拡幅を条件として建築が認められています。これが「法42条2項道路」または「みなし道路」と呼ばれるものですが、原則として「建築基準法が施行された時点ですでに建築物が立ち並んでいて、幅員1.8m(1間)以上の道路に接道している状態」でなければ、法42条2項道路としての認定を受けることも難しく、その基準を満たさない細街路に面した再建築不可の土地も都市部には多いのです。特に古い住宅地には再建築が認められない通路に接するだけの敷地が多く、再建築不可の土地は大都市のなかでも古くから形成された住宅地に多いのです。同時に「木造住宅密集地域」であることも少なくありません。狭い通路を挟んで軒を寄せ合うように建っていたり、適切な避難路がなかったりして、火災や大規模災害のときに救助車両などが入れずに大きな危険性を伴うこともあります。ところがこれらの建物を建て直すことはできないのです。さらに再建築不可の物件そのものの問題に留まりません…。再建築不可の住宅は老朽化が進みやすいだけでなく、空き家になってそのまま放置されるケースも多いのです。このような状況は不法侵入者を発生させたり、不審火の元凶になることもあり治安上も好ましくありません。

●どうしたらいいのか…

年々老朽化が進んだ家屋は、写真の家のように雨漏りや外壁に亀裂等が入ってきて、酷くなれば剥がれ落ちることもあるため老朽化も進みやすいのです。当然大きな地震が起きた場合には倒壊する危険さえあるわけです。となれば建て替えを検討せざるおえないのですが、それが法律上できないとなると…、どうしたらいいのでしょうか?

何とも酷い話です。

●何か方法はないのか?

【改装・改修工事という手法】
一般に改装・改修工事と呼んでいますが、建築基準法では「大規模の修繕工事」「大規模の模様替え」といいます。まず「大規模の修繕工事」ですが、建築物の主要構造部(壁・柱・床・梁・屋根または階段)の1つ以上について、ほぼ同じ材料を用いて、同じ形状・同じ寸法でつくり替え、性能や品質を回復させる工事のことです。一方、建築物の主要構造部の1つ以上について、異なる仕様でつくり替え、性能や品質を回復させる工事を「大規模の模様替え」といいます。ちなみに、2階建て以下で延床面積が500㎡以下造住宅において「大規模の修繕工事」や「大規模の模様替え」を行う場合には、建築確認申請は不要です
(3階建て以上の木造住宅や延床面積が500㎡超え・高さ13m以上の木造住宅の場合には改修工事でも建築確認申請が必要になりますので、接道条件を満たしていなければなりません。)

上記の通り2階建てで延床面積が500㎡以下の木造の建物であれば唯一の方法として、上記に記された工事で建物を再生することが可能となります。改修工事を施すことで耐震化や耐火性能も上げることができ災害に対しても安心した建物に生まれ変わり、引き続き慣れ親しんだ場所で住むことができます。
しかしこれらの工事は建替え工事に比べ施工的にも難しい場合が多く、施工技術の高い熟練した職人と数多くの工事経験(実績)が必要です。

大規模な改修工事を依頼する時の最も重要ポイントはそのような難しい改修工事実績が豊富な住宅会社を選ぶことということになります。




■カクイホームの手掛けた大規模改修工事事例はこちら
 ☛ https://www.kakuihome.com/case/cat6.html

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