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「住宅ローンの借り換え」について

住宅ローンを借り換える人は日銀によるマイナス金利政策の導入を受けて市場金利が低下した16年度急増しました。(上図参照)

住宅ローンの借り換え専用商品で金利を引き下げる金融機関が増えてきています。新規ローンの収益性が競争激化で悪化する中、借り換えローンを新たの収益源にするのが狙いのようです。
現在住宅ローンを組んでいる人は上手に借り換えれば返済負担を減らせるケースも多いのです。

借り換えによってメリットを受ける人はフラット35Sや、固定金利10年型の利用者に多い傾向があります。特に固定金利10年型ローンの利用者は優遇期間が終わった後に金利が上がるケースが一般的だからです。
しかし、確認しておかなければいけないこととして借り換え時にかかる諸費用があります。目安としては、借入金額×2.56%+十数万円程度です。その中でも大きいのは保証料になります。銀行によっては事務手数料という名目でかかってきます。借入額が2000万円なら諸費用は少なくとも50万円程度はかかります。

では、諸費用を考慮しても借り換えをした方が有利な場合とは…
『残債が1000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前後の金利差が1%以上』
が目安とされています。

借り換え用ローンの金利を見ると、最近引き下げが目立っています。(下表参照)
各銀行、借り換え需要を取り込もうと競争は激しく借り手の選択肢は増えています。
借り手にとってもう一つ有利なのがローンに付く疾病保障が充実してきたことも上げられます。返済期間中にガンなどになると残りの負担が軽減されます。団体信用生命保険に上乗せする形で設定する例が増えています(ガン以外にも、脳卒中や急性心筋梗塞を含む三大疾病等に対応等々…)。

金利の低いローンに借り換えができそうなら、「返済期間」についても併せて考えてみるのもよいでしょう。今のローンよりも返済期間を短く設定して早く完済すれば、最終的な総返済額をより大幅に減らすことができます。
逆に返済期間を長くすることも場合によっては有効になります。総返済額の減り方は鈍くなるものの、毎月の返済額を少なくする効果があります。これまでは期間を長くすることに応じない金融機関が多かったのですが、ここにきて認めるケースが一部出てきました。

上図は実際の相談例をもとに借り換えの効果を試算したものです。当初借りたローンは残債が2000万円、残りの期間が17年、金利が2%です。これを金利0.6%で借り換えるとして2つのプランを示しています。どちらにもメリットがありますが、大事なことは自分たちのライフスタイルによって選択することです。ただし、この場合は変動金利型ローンに借り換えている点には留意が必要です。
変動型の金利は、日銀がコントロールする短期市場金利を参考に銀行が半年ごとに見直しを検討します。将来もし金利が上がればローンの利払いが増えることになります。
返済期間を伸ばす選択をした場合は金利上昇リスクにさらされる時間も長くなり、その時家計が耐えられるかが問題です。

『金利が1%上昇してもなお年収に対する返済額の比率が30%以下であれば相対的にリスク抵抗力
   はありますが、30%を超えるようなら要注意です!』

実際に借り換えするかどうかは別としても、銀行の商品戦略や金利動向には気をはらいご自分たちの住宅ローンを定期的に見直してみることも大事ではないでしょうか。


※日経新聞「Money&Investment」記事参照。



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