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更新日:2018/09/04

「価値の落ちない、落ちにくい住宅」とは!


これからの中古住宅市場では、建物の評価を適正に行うための市場整備が着々と進んでおり、価値のある建物とそうでない建物との選別が起きるのは時間の問題です。「価格の落ちない住宅、落ちにくい住宅」とはどういった条件を備えればいいのでしょうか。下記に挙げてみました。
①住宅履歴があるか!
 ➡新築時の竣工図はしっかり保管しておくこと。リフォームなどを行う際に必要になります。
  このような資料がないと、建物を評価する際掛け目が一律0.5掛け~0.7掛けとなってしまい
  適正な評価ができない原因になります。

②適切な点検・メンテナンスが行われているか!
 ➡建物は買って住んだ瞬間から「中古住宅」となり、直後で建物価値が20%程度低下し10年で
  半値、25年程度でゼロというのが一般的でした。これを解消するには「所有者が適切に点検・
  メンテナンスを行っている」ことが重要です。そうしたことがその建物の中古住宅市場の評価に
  つながります。

③建物の形状はどうか!
 ➡複雑な形状の建物は結果として修繕する可能性が高まります。本来望ましいのは極力シンプルな
  デザインの建物なのです。「シンプルな形状だけどカッコいい」という建物が本当にデザイン性
  が高い住宅だともいえます。デザイン性を重視した箱型の外観の建物より無駄なメンテナンスを
  減らすには本来軒の出がしっかりある屋根がかかった住宅といえるでしょう。

④どんな素材が使われているか!
 ➡耐久性のある素材や設備仕様を選ぶことが重要です。また、キッチンなどの設備についてもでき
  れば汎用性の高いものがいいでしょう。部品などが壊れた場合、海外から取り寄せるようなモノ
  などは取り寄せるまでにかなりに期間がかかったり、コストも非常に高かったりと苦労すること
  にもなります。

⑤省エネ性があるか!
 ➡今まで日本には住宅の性能に関して義務化された基準がありませんでした。これは先進国の中で
  は非常に珍しいことです。遅ればせながら日本でも2020年には全ての新築住宅について一定
  の省エネ基準が義務付けられることになりました。そのレベルは世界のレベルに比べればまだま
  だ甘いものです。
  例えばドイツでは、一戸建住宅でも集合住宅でも賃貸として貸す場合は日中の室温が19℃以下
  になる住宅でなければ貸すことができません。理由は「基本的人権を損なう」という理由からだ
  そうです。更に中古住宅を売り出す際には、その住宅が消費する年間エネルギー量を表示しない
  と売ることすらできません。
  経済が成熟し人口が減少していき、今後ますます住宅が大幅に余剰する日本でも既に中古住宅・
  リフォーム推進へ大きく舵を切っています。石油に代表される化石燃料依存を減らすためには、
  日本の住宅も当然高い省エネ性が求められています。


以上のような要件を備えた建物はそうでない建物と比べると高額になるのはある意味当然です。しかし実際にマイホームを自分が建てようと思った時「少しでも安く、いいものを」とばかり当初の建築費に目が行きがちです。ところが実際には、建物が一生にかかるコスト=ライフサイクルコスト全体からみれば当初の建築費はせいぜい26%程度に過ぎないそうです。目先のイニシャルコスト(初期費用)の低さにこだわるより、実は将来的にかかるライフサイクルコストが低い住宅を建てることがとても大事なのことになりますね。

※「新建ハウジング+ONE」9月号参照
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